经常有纽约(别墅)客户问关于房产购买相关的问题，例如中国人买房政策，是否可以贷款，如何交易，等等。为此我专门写了这篇文章来解答大部分初次在纽约购房客户的问题。

纽约的房地产市场与其他地区不同，它的特点是价格高、房源复杂以及竞争激烈。但是即便如此，很多人依然梦想能够在纽约市拥有一套房子。这个过程可能会让很多人一想到就觉得复杂，产生退却心理，那么，我想告诉大家，其实买房没有你想象的那么难。

首先，很多人会问一个问题，我是租房好，还是买房好。我的回答是，第一，如果您并不打算长期居住，之后很可能会搬家，那么租房可能更好。第二，您需要考虑一下自己的财务状况，如果囊中羞涩，买房后的高额月供让您难以达到收支平衡，那么可能租房更好。第三，您有特别喜欢的社区吗？如果有，购房可能是更好的方法，因为避免了租房的不确定性和流动性。第四，您喜欢装饰您的居住环境吗？假如是自己的房屋，您可以按照自己的喜好来布置，可以钻孔、粉刷、翻新等等，但如果是租来的房子，您要小心自己与房东的约定，以避免浪费不必要的金钱。第五，从积累财富的角度来说，在纽约购房是一项长期投资，贷款的利息可以用来抵税。

关于纽约买房，有一个重要问题，就是纽约的房价是多少？这个问题，我的回答是，这取决于您要看的区域以及房屋状况和房屋类型（公寓、合作公寓、联排别墅等）。根据纽约房地产网站StreetEasy，纽约市每个行政区的房屋要价中位数为：

曼哈顿：$1,700,000美元

布鲁克林：$1,100,000 美元

皇后区：$624,900美元

布朗克斯：$412,450美元

史坦顿岛：$699,999 美元

除了房价之外，您还需要支付税费和公寓管理费。另外房价是可以协商的，您的经纪人会协助您决定出价的价格，并代表您与卖方进行谈判。有时这个过程很快，一天内就能完成。而有的谈判因为差价大或有附加条款等各种原因，会经历复杂和较长的谈判。我们鼓励您选择一位有丰富谈判经验的经纪人，他/她可以在保证交易顺利的前提下最大化地争取您的利益。

在房价这个问题上，值得一提的是，有的客户会拿着标价比正常价格要低的公寓问我，为什么你推荐给我的房子那么贵，而这个这么便宜？这就不得不提到似乎是纽约市房地产市场独有的特点了，纽约市的合作公寓（Co-op）了。合作公寓的财产拥有者是一家公司。当你买下这个房子的时候，你买的只是这家公司的股份。合作公寓管理委员会可以决定楼房卖出的价格，买家首付的价格和允许买家贷款的金额比例等等。

所有买家都必须经过委员会面试，如果楼里面的人不喜欢你，你再有钱也买不了。而且这种房子要求必须要在当地有2到3年以上工作和报税记录的人才能买，所以刚来的外国人没有资格购买。另外，你买了合作公寓之后再想把这个房子出租或卖出去的步骤都会比较繁琐，有的Co-op甚至不允许出租。值得注意的是，虽然很多合作公寓的价格低于产权公寓，但并不意味着合作公寓就是廉价的，相反，在曼哈顿的上东区和上西区有很多高档的合作公寓，每平方英尺的售价甚至超过了产权公寓。

而我一般给客户发的房源都是Condo，也有人称为康斗，是Condominium的简写，就是产权公寓的意思。这是几乎所有从美国境外来的外国人（没有美国绿卡和美国公民身份，也没有美国当地工作和报税记录的人）所买的房产类型。购买了这样的房产，你就拥有了房屋的产权，你会得到一个房屋地契（Deed)，可以自住也可以出租，没有限制。纽约几乎所有的新建房都是Condo。

然后，第三个常见问题是，纽约买房的交易费是多少？一般来说，交易费用通常占房屋购买价格的 3-5%，要看是否贷款，是否是新房等来决定。过户费用可能包括律师费、大楼费用、银行费用（贷款）、产权登记费、产权保险、豪宅税（100万美元以上）、土地交易费、过户登记费等。找一个好的买家经纪人很有必要，经纪人会在出价之前就为您考虑好这些。

第四，现在是买房的好时机吗？这个问题很难回答，掌握市场时机总是很难，但是无论市场情况如何，适合您的就是对的。因为，如果您在经济上已经做好准备，需要尽快入住，那么这就是你的时机。当然，纽约的房地产市场也有一些经验可以遵循，一般来说，4月至6月是房产市场的旺季，库存较多，然后再就是10月。

有的时候你也需要克服从众心理，当一个房子你发现它在市场上停留了一段时间，可能就是一个好的时机。很多购房者经常会避开这样的房产，觉得它是有什么问题才停留在市场上，但也许它就是出售的时机不对，但对于买家来说是个时机。再次，不得不说，选择一个好的买家经纪人来帮您评估非常重要，因为他们往往比您更懂得市场，并且经常能得到第一手信息。

第五，如何贷款，首付是多少？纽约购房的贷款与美国其他地区大致相同。一般来说是20%的首付，根据你的报税收入以及信用分数来决定你可以得到多少贷款。对于没有美国绿卡和美国公民身份，也没有美国当地工作和报税记录的中国人来说，首付一般需要40%。在此，我们强烈建议您在购房前获得贷款预批，卖家更喜欢看到买家已经获得了贷款预批。获得贷款预批，也将帮助您确定您能买到的房价范围。我们与全美各大银行、贷款机构均有多年合作经验，如您需要也可以为您介绍贷款经纪。

第六，我需要找买家经纪人吗？你们可以为我做什么？这个答案必须是“需要”。买家经纪人可以帮助你减轻整个买房过程的压力，当你不知道如何筛选房源、如何出价、如何找银行贷款、找房产律师时，经纪人帮你承担了大部分工作。经纪人通常对于房地产市场内部很了解，除了陪同您看房外，您的经纪人会协助您决定出价的价格，并代表您与卖方进行谈判。有时这个过程很快，一天内就能完成。而有的谈判因为差价大或有附加条款等各种原因，会经历复杂和较长的谈判。这时，一位具有丰富谈判经验的经纪人就可以在保证交易顺利的前提下最大化地帮您争取利益。

最后，经过与经纪人的一起努力，我们的报价被成功接受了，下一步就是签订合同，支付定金，定金通常是房价的10%。签约和交割之间的这段时间都是等待银行（如有贷款）和公寓委员会的批准。与此同时，买家将对所购房屋进行检查，一般将会有两次验房，第一次检查并记录需要卖方完善的细节，数周后第二次也是最后一次（Final Walkthrough）复检并确认卖方完成了所要求的优化细节。过户时涉及到签署文件资金交割，买卖双方的律师将确保这一流程顺畅完成。最后，恭喜您，成为纽约市的一名房主。